Actualizado el 6 de noviembre de 2026
Respuesta rápida: ¿cómo se vende un piso heredado?
Primero hay que aceptar la herencia ante notario y liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal, en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable. Después conviene inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. A partir de ahí se vende como cualquier otra casa, con el acuerdo de todos los herederos. Al venderla, cada heredero declara en su IRPF la ganancia de su parte, tomando como valor de compra el declarado en Sucesiones.
Heredar una vivienda suele llegar en un momento difícil, y venderla implica más trámites que una venta normal. La buena noticia es que el proceso está muy claro. Te lo contamos paso a paso, con los impuestos de cada fase y qué hacer si no todos los herederos están de acuerdo.
Los pasos para vender una vivienda heredada
- Reúne los documentos del fallecido: certificado de defunción y certificado de últimas voluntades, que indica si había testamento y ante qué notario.
- Consigue el testamento o la declaración de herederos. Si no había testamento, la declaración de herederos se tramita ante notario.
- Acepta y reparte la herencia ante notario. Es la escritura de aceptación y adjudicación. Te lo explicamos en nuestra guía sobre la aceptación de herencia.
- Liquida el Impuesto de Sucesiones en el plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se pide a tiempo.
- Paga la plusvalía municipal de la herencia, en el mismo plazo de seis meses, también prorrogable.
- Inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Facilita la venta y la hipoteca del comprador.
- Vende la vivienda: valoración, documentación, comercialización, arras y firma en notaría, igual que en cualquier venta. Repasa cómo vender tu casa paso a paso.
- Declara la venta: plusvalía municipal en los 30 días hábiles siguientes y la ganancia en el IRPF del año siguiente.
Impuestos al heredar y al vender
Una vivienda heredada que se vende pasa por dos momentos fiscales: cuando se hereda y cuando se vende.
| Impuesto | Quién lo paga | Cuándo |
|---|---|---|
| Impuesto de Sucesiones | Cada heredero, por su parte | 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable) |
| Plusvalía municipal por la herencia | Los herederos | 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable) |
| Plusvalía municipal por la venta | Los herederos que venden | 30 días hábiles desde la venta |
| IRPF por la ganancia | Cada heredero, por su parte | Declaración de la renta del año siguiente |
Cómo se calcula el IRPF al vender un piso heredado
La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición. En una herencia, el valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, al que se suman los gastos y tributos de la herencia. La fecha de adquisición es la del fallecimiento. Por eso, si vendes poco después de heredar y a un precio parecido al declarado, la ganancia suele ser pequeña o nula.
Ojo con la reducción por vivienda habitual
Si en Sucesiones aplicasteis la reducción por la vivienda habitual del fallecido, la ley exige mantenerla durante un tiempo mínimo, que varía según la comunidad autónoma. Si la vendéis antes, podríais perder esa reducción. Compruébalo con tu asesor antes de poner la casa a la venta.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Para vender la vivienda completa hace falta el acuerdo de todos los propietarios. Si alguno no quiere, hay varias salidas:
- Comprar su parte o venderle la tuya. Si un heredero quiere quedarse la casa, puede pagar al resto su parte. Se formaliza ante notario como extinción de condominio.
- Vender solo tu parte. Es legal, pero el precio que se consigue por una parte de una vivienda suele ser bastante inferior a su valor proporcional. Lo explicamos en ¿se puede vender la mitad de una propiedad?.
- Pedir la división judicial. El artículo 400 del Código Civil establece que nadie está obligado a permanecer en copropiedad. Si no hay acuerdo y la vivienda no se puede dividir, el juez puede ordenar su venta en subasta y repartir el dinero. Es la última opción: lenta, cara y normalmente por debajo del precio de mercado.
En la mayoría de los casos, una valoración profesional e independiente ayuda a que los herederos se pongan de acuerdo en el precio y eviten llegar a los tribunales.
Cómo te ayuda un agente REMAX
Un agente REMAX te acompaña desde el principio: te prepara una valoración que todos los herederos puedan entender, reúne la documentación, coordina las firmas cuando los herederos viven en ciudades distintas y se encarga de la venta hasta la notaría.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso heredado
¿Puedo vender un piso heredado sin aceptar la herencia?
No. Para vender, primero hay que aceptar la herencia y adjudicarse la vivienda ante notario. La aceptación y la venta pueden hacerse con poco tiempo de diferencia, pero siempre en ese orden.
¿Hay que pagar el Impuesto de Sucesiones antes de vender?
Sí, hay que liquidarlo en el plazo de seis meses desde el fallecimiento, que se puede prorrogar otros seis si se solicita a tiempo. Si los herederos no tienen liquidez, pueden pedir un aplazamiento o un fraccionamiento a la administración de su comunidad autónoma.
¿Cuánto IRPF se paga por vender un piso heredado?
Solo se paga por la ganancia: la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos de la herencia y de la venta. Si se vende poco después de heredar y por un precio similar, la ganancia suele ser pequeña o nula.
¿Qué pasa si uno de los hermanos no quiere vender el piso heredado?
No se puede vender la vivienda completa sin su firma. Las alternativas son que un heredero compre la parte de los demás, vender solo tu parte o, como último recurso, pedir la división judicial, que suele acabar en subasta.
¿Se puede perder la reducción del Impuesto de Sucesiones si vendo la casa?
Sí, si aplicasteis la reducción por vivienda habitual del fallecido y vendéis antes del plazo mínimo de mantenimiento que exige la ley de tu comunidad autónoma. Consúltalo con tu asesor antes de vender.
¿Has heredado una vivienda y no sabes por dónde empezar?
Un agente REMAX de tu zona te explica los pasos en tu caso concreto y te prepara una valoración gratuita y sin compromiso para que todos los herederos partáis del mismo dato.
Información general. Los impuestos de las herencias varían según la comunidad autónoma; consulta tu caso con un asesor fiscal.